Effektiver Liegenschaftsunterhaltsabzug

Bei den Unterhaltskosten von Liegenschaften unterscheidet man zwischen Arbeiten, die die Liegenschaft in ihrem ursprünglichen Zustand erhalten (Instandhaltungs- und Instandstellungsarbeiten), und solchen, die den Zustand des Gebäudes verbessern oder erweitern (wertvermehrende Aufwendungen). Nur die Kosten für Instandhaltungs- und Instandstellungsarbeiten sind steuerlich abziehbar. Wertvermehrende Aufwendungen können erst beim Verkauf der Immobilie bei der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden.

Investitionen für Energiesparen und Umweltschutz zählen als Liegenschaftsunterhaltskosten und sind abziehbar, wenn sie bei bestehenden Gebäuden anfallen. Bei Neubauten gehören sie zu den Anlagekosten und sind daher nicht abziehbar. Nicht vollständig verrechnete Kosten können auf die nächsten zwei Steuerperioden übertragen werden. Auch Abrisskosten für einen Ersatzneubau sind abziehbar, wenn das neue Gebäude auf demselben Grundstück und innerhalb einer angemessenen Frist errichtet wird. Diese Kosten müssen in der Steuererklärung separat aufgeführt werden.

Merkblatt Liegenschaftsunterhalt

Bei Liegenschaften, die zum Privatvermögen gehören, kann jedes Jahr statt der tatsächlichen Unterhalts-, Betriebs-, Energiespar- und Verwaltungskosten ein Pauschalabzug gewählt werden. Bei der Bundessteuer ist der Pauschalabzug für Liegenschaften des Privatvermögens jedoch nur möglich, wenn diese nicht zur überwiegend geschäftlichen Nutzung vermietet werden.

Pauschaler Abzug Liegenschaftsunterhalt

Anstelle der tatsächlichen Kosten und Prämien sowie der den Unterhaltskosten gleichgestellten energiesparenden Investitionen kann ein Pauschalabzug geltend gemacht werden. Bei Liegenschaften des Geschäftsvermögens können nur die effektiven Kosten geltend gemacht werden. Der Pauschalabzug beträgt in Prozent der Miet- und Pachtzinse bzw. des Eigenmietwerts:

Steuerjahre 2016 und 2017

Alter des Gebäudes         Staatssteuer        Bundessteuer

Bis 10 Jahre                       12 %                      10 %
Mehr als 10 Jahre             24 %                      20 %

Ab Steuerjahr 2018

Alter des Gebäudes         Staatssteuer        Bundessteuer

Bis 10 Jahre                       20 %                      10 %
Mehr als 10 Jahre             25 %                      20 %

Die Miet- und Pachtzinse werden ohne die an die Mieter weiter verrechneten Nebenkosten (für Wasser, Strom, Gas, Heizung, Hauswart usw.) berechnet.

Bei der Staatssteuer besteht grundsätzlich für jede Liegenschaft die Wahlmöglichkeit zwischen den effektiven Kosten und der Pauschale, unbekümmert darum, ob eine vorwiegend geschäftliche Nutzung durch Dritte vorliegt oder nicht (Wechselpauschale).

Bei der Bundessteuer kommt kein Pauschalabzug in Betracht für Liegenschaften des Privatvermögens, die von Dritten vorwiegend geschäftlich genutzt werden. Eine vorwiegend geschäftliche Nutzung liegt vor, wenn der Ertrag aus der geschäftlichen Nutzung mehr als die Hälfte des gesamten Liegenschaftsertrages ausmacht. Der gesamte Liegenschaftsertrag besteht dabei aus der Summe aller Mieterträge und des Mietwertes.

Für die Staats- und Bundessteuer muss nicht das gleiche Abzugssystem (effektive Kosten bzw. Pauschalabzug) gewählt werden.